Programma di Riqualificazione urbana (L.R. 19/98)
| Committente | Comune di Forli |
| Prestazioni | Definizione dei temi e degli obiettivi della riqualificazione. Individuazione degli ambiti di riqualificazione urbana. Predisposizione della verifica di fattibilità. Stesura della documentazione prevista dal bando (elaborati grafici e relazione illustrativa), Schema dei risultati attesi. Messa a punto definitiva dei contenuti delle proposte e assistenza tecnica nel corso dell’istruttoria presso la Regione Emilia-Romagna. |
| Gruppo di lavoro | RESPONSABILE DI PROGETTO: ing. Roberto Farina,: ing. Alessandra Carini, ELABORAZIONI CARTOGRAFICHE: geom. Antonio Conticello, EDITING: Concetta Venezia |
| Stato di avanzamento | Incarico concluso |
Attraverso l’individuazione degli ambiti di riqualificazione urbana il Comune di Forlì compie un atto di rilevante significato urbanistico, che costituisce un riferimento programmatico per la propria azione di governo del territorio e di programmazione degli investimenti nel breve e nel medio termine.
Tale atto sancisce la coerenza e porta a sistema un complesso di azioni che hanno caratterizzato l’esperienza urbanistica degli ultimi anni, connotata dall’impegno verso il recupero e la riqualificazione urbana, intesi come chiave di volta per l’arresto del processo di lento declino socioeconomico e fisico-funzionale, il rilancio del rango urbano, la qualificazione ambientale e urbanistico-architettonica della città, con particolare riferimento alle componenti degli spazi di uso pubblico.
Le tappe della definizione e della messa a punto di questo progetto della riqualificazione possono essere qui sintetizzate in alcuni momenti:
il P.R.E.U. relativo al recupero dell’area ex Mangelli, del complesso di San Domenico ed al sistema di piazze e percorsi pubblici nel Centro Storico.
- lo studio sulle aree dismesse e sulle potenzialità e problematiche connesse alla loro riqualificazione;
- il concorso per il recupero dell’area dell’Ospedale Morgagni e la sua trasformazione in Campus universitario aperto alla città;
- la definizione di un quadro strategico di assetto del territorio (Schema Direttore inteso come documento guida del nuovo PRG) fortemente orientato alla riqualificazione urbana come politica integrata di tutela e trasformazione del territorio;
- l’anticipazione di alcuni interventi strategici di riqualificazione, come stralci attuativi del disegno urbanistico e infrastrutturale del nuovo PRG: Area ex Orsi Mangelli; Area Bartoletti; aree ex Zuccherificio Eridania ed ex Cantina Sociale (Variante di anticipazione adottata in data 8.3.1999)
- la definizione del progetto di PRUSST, redatto insieme al comune di Forlimpopoli, che prevede l’attuazione di una serie di interventi di qualificazione infrastrutturale e ambientale di scala territoriale, strategici nel quadro della nuova pianificazione urbanistica;
- la definizione compiuta del nuovo assetto urbanistico, attraverso il progetto di nuovo PRG (approvato nel 2002).
Entro questo quadro pianificatorio, la definizione degli ambiti da riqualificare di cui alla L.R. 19/98 ha pertanto anche il valore di una sottolineatura del rilievo che le politiche di riqualificazione assumono per Forlì. Si è deciso di perimetrare tali ambiti tenendo conto dell’esigenza di dare ad essi un’identità ed un valore emblematico, rappresentativo di un quadro unitario di problematiche e di un taglio programmatico degli interventi.
Gli ambiti territoriali di riqualificazione sono i tre seguenti:
A . AREE COMPLESSE - SISTEMA FERROVIARIO
L’ambito di riqualificazione viene definito nel quadro di un progetto strategico finalizzato alla creazione di un nuovo sistema delle funzioni urbane e territoriali centrali, lungo la dorsale funzionale e morfologica costituita dalla linea ferroviaria, tra il centro storico e l’asse di arroccamento (tangenziale).
Lungo tale sistema coordinato di aree, servito dai maggiori interventi infrastrutturali, si potranno via via realizzare infrastrutture, attrezzature urbane, attività terziarie, che oggi non sono presenti in misura adeguata, o si concentrano nell’area centrale contribuendo alla sua congestione. Per tali aree il PRG definisce una scheda di assetto urbanistico, a cui i vari interventi si attengono come riferimento-guida per la progettazione. Il Comune di Forlì ha dedicato tra l’altro all’attuazione di questi interventi tre concorsi: Concorso internazionale per le nuove sedi universitarie nell’area dell’ex Ospedale Morgagni; EUROPAN 6 (aree a nord della stazione ferroviaria, scalo merci) e Concorso INU-WWF di urbanistica partecipata (area dell’ex Foro Boario).
B. CENTRO STORICO - BORGHI, AREE DISMESSE E INTERVENTI URBANISTICI UNITARI DEL PERIODO RAZIONALISTA
L’ambito è molto esteso e complesso; costituisce la “città storica”, che comprende le parti seguenti:
- il centro storico vero e proprio;
- le prime espansioni storiche (Borgo Mazzini);
- il sistema urbano del periodo razionalista, imperniato sulla stazione ferroviaria, sul viale della Libertà e sugli isolati urbani prospicienti;
- le aree industriali dismesse tra il centro storico e la linea ferroviaria, oggi strategiche per la città: la ex Orsi Mangelli, perno del sistema urbano centrale di Forlì, e l’area della ex Forlanini, entrambe oggetto di importanti interventi di riqualificazione ora in corso di attuazione.
Il riconoscimento della centralità non soltanto fisica, ma concettuale di questa parte della città, ed insieme la constatazione di un suo ruolo attuale non adeguato alla sua qualità potenziale sono le premesse per una politica integrata di riqualificazione finalizzata alla valorizzazione delle componenti funzionali rare e della qualità dell’offerta degli spazi pubblici, di cui l’ambito è particolarmente ricco.
C. CANALE DI RAVALDINO: DAL BORGO DI RAVALDINO A SAN MARTINO IN STRADA
Il terzo ambito si connota per la valenza ambientale che assumono le politiche di riqualificazione: lo caratterizzano la matrice insediativa storica costituita dal canale di Ravaldino, il sistema di aree e percorsi tra il canale e il fiume Montone, le aree produttive dismesse e da trasformare prossime al centro storico (ex Cantina Sociale) e lungo via dell’Appennino, fino al nucleo storico di San Martino in Strada. Le politiche di riqualificazione assumono in questo ambito una forte connotazione ambientale, non disgiunta da un’opportunità di valorizzazione anche funzionale di connessioni urbane: il potenziamento degli accessi per i mezzi di soccorso al polo ospedaliero di Vecchiazzano, la ricucitura di frange urbane e la nuova maglia della viabilità locale, il potenziamento dell’offerta ricreativa di spazi aperti, un sistema di percorsi ciclopedonali per connettere tra loro zone urbane e attrezzature pubbliche, ecc.
PRUSST (Programma di Riqualificazione urbana e sviluppo sostenibile del territorio) del Comparto “AGIP” di Ravenna (Area Ex Sarom) - Master Plan del Comparto
| Committente | Immobiliare Metanopoli S.p.A. – ENI SpA |
| Prestazioni | Redazione del Programma di Riqualificazione dell’Area |
| Gruppo di lavoro | RESPONSABILE DI PROGETTO: ing. Roberto Farina, COORD. GEN: ing. Alessandra Carini, ANALISI SOCIO ECONOMICHE E PROIEZIONI DEMOGRAFICHE: dott. Urb. Francesco Manunza, ELABORAZIONI CARTOGRAFICHE/SIT: geom. Antonio Conticello, EDITING: Concetta Venezia |
| Stato di avanzamento | Incarico concluso |
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Il tema della riqualificazione delle aree che fanno parte del “comparto AGIP” va affrontato in una logica di processo, secondo un disegno strategico capace di orientare le trasformazioni di lungo periodo senza tuttavia peccare di scarso realismo nella valutazione delle situazioni attuali e di breve periodo.
Un esempio della necessità di una visione dinamica del piano è dato dalle “aree serbatoi”, a sud della via Trieste, che vengono incluse nella proposta di PRUSST nella convinzione che l’assetto ottimale dell’area sia conseguibile soltanto attraverso la completa dismissione e riqualificazione. Ciò non significa che tali interventi siano programmabili nel breve periodo, e al contrario potrebbe avvenire che soltanto su tempi medio-lunghi la trasformazione urbanistica coinvolgerà queste aree.
Ne discende l’esigenza che la proposta urbanistica sia concepita per soddisfare questi requisiti, vale a dire per garantire piena funzionalità agli stadi intermedi di attuazione, nella prospettiva di un successivo completamento del disegno di trasformazione.
In questo come in numerosi casi di aree produttive dismesse di grandi dimensioni risulta necessario, una volta individuato uno o più possibili scenari di trasformazione, definire un progetto di
valorizzazione sul quale costruire uno specifico marketing d’area. In altre parole, la qualità e le potenzialità dell’assetto e degli usi potenziali sono stati riscontrati, ma il successo dell’operazione richiede un attento processo di costruzione delle condizioni e delle modalità della trasformazione.
La seconda considerazione comporta almeno due conseguenze immediate:
Il fatto che la portata del progetto di trasformazione non possa ridursi solo ad una variante di PRG e alla redazione di uno schema di assetto urbanistico, ma debba inserirsi entro il quadro programmatorio più complessivo del PRUSST, affinché si possa passare ad una fase di costruzione degli strumenti per l’attuazione del progetto (intese tra soggetti, ruolo del soggetto incaricato della promozione e attuazione, ecc.)
Il fatto che il progetto-guida di assetto futuro dell’area debba essere concepito in modo da consentire l’attuazione di programmi di intervento parzialmente diversi, considerato che il programma di sviluppo dovrà a sua volta disporre di margini di flessibilità sufficienti a garantire la possibilità di adattamento nel tempo dell’offerta alla domanda effettivamente riscontrata sul mercato.
Per quanto riguarda le linee-guida del programma di riqualificazione, le valutazioni sviluppate - riportate nell’allegato Studio di Fattibilità - possono essere sintetizzate come segue:
Un ambito di sicuro interesse per le aree è quello legato alle funzioni logistiche delle merci, in considerazione del ruolo strategico assegnato dalle politiche regionali (Piano Territoriale Regionale, Piano Integrato dei Trasporti) al nodo di Ravenna (funzioni di intermodalità legate al porto e al sistema di collegamenti lungo il “corridoio adriatico”).
Si può considerare questo settore di attività economiche in sicura espansione, sia per effetto di meccanismi “endogeni” locali (lo sviluppo delle funzioni portuali e il trend previsto per il prossimo decennio, la crescita delle attività economiche legate al trasporto delle merci), sia in rapporto a scelte infrastrutturali e insediative che riguardano l’intera regione (strategia di valorizzazione dei collegamenti adriatici e cispadani in alternativa a quelli storici lungo la via Emilia, volontà di rilancio del polo di Ravenna in una prospettiva di relazioni economiche di scala internazionale). Naturalmente nel settore della logistica intendiamo comprese sia funzioni più direttamente legate alla gestione delle merci nell’ambito delle attività portuali (magazzinaggio, intermodalità, ecc.), sia funzioni terziarie connesse (direzionalità, servizi, formazione, ecc.).
Un secondo tema di proposta di grande interesse economico per l’area è quello relativo alle funzioni terziarie (commerciali, espositive, organizzative) connesse al settore navale e al turismo nautico. A favore di questa ultima ipotesi è certamente il rafforzamento del ruolo del porto turistico di Marina di Ravenna (destinato a divenire il più grande e attrezzato dell’intera riviera romagnola, con oltre 2200 posti barca): ciò che fa ipotizzare credibile un progetto di rafforzamento del ruolo terziario dell’entroterra, specializzato in terziario dell’ospitalità e della cultura (città di Ravenna) e in terziario del commercio e dei servizi organizzativi (aree oggetto dello studio, intermedie tra il porto e la città). A sfavore può giocare la crescita della manifestazione espositiva (Nautex Show, Salone nautico di primavera) ospitato temporaneamente a Pesaro ma destinato a insediarsi nel 2001 nel potenziato quartiere fieristico di Rimini.
Il terzo tema è quello delle funzioni produttive, il cui più interessante segmento appare quello delle attività direttamente e indirettamente legate alla nautica. non si tratta di un settore nel quale sia consolidata una tradizione nel tessuto produttivo ravennate, e pertanto le ipotesi di sviluppo vanno verificate con attenzione, facendo riferimento a una domanda insediativa che si esprime anche in altre province e regioni. E’ infatti indiscutibile che il trend di forte sviluppo delle filiere produttive legate alla nautica (con vaste relazioni intersettoriali), e la domanda di aree attrezzate per attività cantieristica e attività industriali e artigianali connesse deve far considerare con grande attenzione le potenzialità di sviluppo di un’offerta di aree e servizi in questo settore.
Programma Coordinato di Riqualificazione urbana (L.R. 19/98)
| Committente | Comuni di Casalgrande, Castellarano, Rubiera, Viano (RE) |
| Prestazioni |
PRIMA FASE: Definizione dei temi e degli obiettivi della riqualificazione, individuazione degli ambiti di riqualificazione urbana, definizione del programma da presentare, predisposizione della verifica di fattibilità e stesura della documentazione. SECONDA FASE: Stesura della relazione programmatica, assistenza tecnica ai Comuni per l’elaborazione dei programmi; assistenza tecnica nell’attività di controllo della progettazione degli interventi privati e attività di consulenza nella progettazione degli interventi pubblici; coordinamento dei singoli PRU comunali |
| Gruppo di lavoro | RESPONSABILE DI PROGETTO: ing. Roberto Farina,: ing. Alessandra Carini, ELABORAZIONI CARTOGRAFICHE: geom. Antonio Conticello, EDITING: Concetta Venezia |
| Stato di avanzamento | Incarico concluso |
Joomla gallery by joomlashine.com SK_cacaruvi Perimetrazione ambiti a Casalgrande (RE) http://95.110.226.209/images/Immagini_schede/cacaruvi/perimetr_ambiti_casalgrande.png Scheda ambito a Casalgrande (RE) http://95.110.226.209/images/Immagini_schede/cacaruvi/scheda_ambito_casalgr.png Perimetrazione ambiti a Rubiera (RE) http://95.110.226.209/images/Immagini_schede/cacaruvi/perimetr_ambiti_rubiera.png
La Legge Regionale dell’Emilia-Romagna n.19/1998 promuove la riqualificazione urbana, che consiste in una serie di azioni finalizzate alla “eliminazione delle condizioni di abbandono e di degrado edilizio, ambientale e sociale che investono le aree urbanizzate”. Lo strumento per l’attuazione di tale politica sono i “programmi di riqualificazione urbana”, che vengono predisposti dall’Amministrazione comunale con la partecipazione degli operatori pubblici e privati interessati. La legge prevede, tra le forma di partecipazione, quella dell’aggregazione di comuni, laddove gli stessi individuino comuni obiettivi e programmi nel campo della riqualificazione urbana.
Le Amministrazioni comunali di Casalgrande, Castellarano, Rubiera e Viano - tutte appartenenti alla Provincia di Reggio Emilia - hanno da tempo in atto rapporti di collaborazione e di scambio, soprattutto nel settore dei servizi sociali e culturali. In raggruppamento con altre Amministrazioni hanno recentemente partecipato al PRUSST “Comprensorio delle Ceramiche”, nel quale sono stati individuati tra gli altri alcuni interventi di carattere infrastrutturale in grado di rafforzare i collegamenti tra i comuni stessi.
Su questa base comune di intenti è stato predisposto un programma di interventi di riqualificazione, aventi come obiettivi:
a) Incremento dell’offerta di abitazioni in affitto nei diversi centri, e finalizzazione di tale offerta (attraverso specifici convenzionamenti con i soggetti attuatori) alle categorie sociali più rappresentative del disagio: le giovani coppie e gli anziani.
b) Miglioramento della qualità e della articolazione dell’offerta di servizi alla persona, attraverso una politica sociale di distretto capace di cogliere le esigenze di identità e di integrazione sociale e di assistenza che le diverse componenti della popolazione esprimono in forme diverse.
c) Miglioramento dei servizi alle imprese
Il Programma prevede di concorrere attraverso un’iniziativa specifica alla realizzazione - d’intesa tra Amministrazioni comunali e associazioni dei produttori - al processo di integrazione produttiva, realizzando una struttura specificamente concepita come centro di servizi di distretto per l’industria ceramica.
d) Riqualificazione urbana e ambientale
Il ridisegno dell’ambiente costruito - di particolare rilievo nel territorio di Casalgrande e Rubiera, guidato in tal senso dai rispettivi PRG, sarà guidato da quattro criteri fondamentali:
- la compatibilità ambientale ed un bilancio ecologico positivo delle trasformazioni;
- la coerenza con il quadro delle strategie di dimensionamento e di assetto urbanistico messe a punto dai rispettivi PRG;
- il ruolo specifico nella definizione di una nuova configurazione degli spazi - in particolare di uso pubblico - nel territorio;
- la verifica di fattibilità tecnico-economica delle operazioni di trasformazione, da effettuare attraverso il concorso coordinato delle volontà e delle risorse pubbliche e private.
Un aspetto significativo del programma è rappresentato nella partecipazione dei privati a programmi che rivestono uno specifico interesse pubblico, sia in senso generale, per la riqualificazione di spazi urbani degradati, sia in senso specifico., per la realizzazione di interventi indirizzati alla soluzione di problemi abitativi e socio-economici
Il programma dei quattro comuni ha già ottenuto un finanziamento di L. 100.000.000 per lo sviluppo delle attività di progettazione e di concertazione con i privati, e finanziamenti per la realizzazione di edilizia pubblica destinata alle giovani coppie.
La seconda fase, alla quale si riferiscono i finanziamenti ottenuti, è oggi in corso e si concluderà nel 2001 con la sottoscrizioni di accordi di programma tra la Regione, i Comuni ed i soggetti privati coinvolti.
Programmi di Riqualificazione Urbana Ex L.R. 3.7.1998 n. 19 - Programma di Intervento nella zona Nord del Comune
| Committente | Comune di San Lazzaro di Savena (BO) |
| Prestazioni | Approfondimenti sui requisiti morfologici e ambientali dell’assetto insediativo; assistenza alle procedure negoziali e concorsuali tramite la stesura del bando per la raccolta delle proposte dei privati e/o la stesura del documento sui criteri di concentrazione con i privati; analisi e valutazione delle proposte; concertazione delle soluzioni, stesura PRU e degli elaborati di Variante al PRG ad esso associati; stesura della bozza di accordo di programma. |
| Gruppo di lavoro | RESPONSABILE DI PROGETTO: ing. Roberto Farina,: ing. Alessandra Carini, ELABORAZIONI CARTOGRAFICHE: geom. Antonio Conticello, EDITING: Concetta Venezia |
| Stato di avanzamento | Incarico concluso |
Joomla gallery by joomlashine.com SK_sanlazzaro_pru Planimetria generale http://95.110.226.209/images/Immagini_schede/sanlazzaro_pru/planimetria_generale.png Inserimento del Masterplan nella foto aerea Scheda di definizione di contenutie programmi - PRG http://95.110.226.209/images/Immagini_schede/sanlazzaro_pru/skdidefinizionedicontenutieprogrammi.png Scheda di definizione di contenuti e programmi - Stralcio Masterplan Stralcio planimetria_tridimensionale http://95.110.226.209/images/Immagini_schede/sanlazzaro_pru/stralcio_planimetria_tridimensionale.png
Per dimensione e qualità dei problemi e degli obiettivi generali che affronta, il «Progetto di qualificazione del capoluogo» e la corrispondente proposta presentata al bando regionale per la legge 19/98 («Progettualità comunale in materia di riqualificazione urbana») costituiscono un'opportunità di rilievo storico per il Comune di San Lazzaro di Savena.
Il quadrante a nord della via Emilia, tra il torrente Savena ad ovest, la via Caselle ad est, il sistema ferroviario e autostradale a nord è l’esito di una pianificazione urbanistica che ha regolamentato e gestito le trasformazioni del territorio in modo formalmente corretto ma in assenza di un disegno strategico.
I limiti dell’approccio «regolamentare» della vecchia urbanistica sono in questo settore del territorio talmente evidenti (e ben descritti dalle analisi puntuali sviluppate dal Comune) che non occorre se non richiamarle qui: effetto periferia urbana in corrispondenza del centro del comune, perdita dei riferimenti paesaggistici e culturali del territorio, assenza di struttura urbana e di gerarchia degli spazi pubblici, commistione casuale di funzioni, scarsa qualità ambientale. Il tutto, peraltro, in un quadro di rispetto delle regole della tecnica urbanistica tradizionale (gli standard, la viabilità, la zonizzazione) e della gestione civile delle relazioni pubblico/privato.
Il problema della qualità morfologica si pone a due livelli: all’interno dei programmi/progetti, e - a un livello superiore - a scala urbana complessiva.
E' necessario mettere a punto un’idea forte di nuovo assetto urbano, imperniata su un duplice sistema: la distribuzione dei flussi e degli accessi (strada comunale Caselle da ripensare come grande asse urbano di penetrazione e collegamento centro - stazione SFM) e sistema degli spazi pubblici, da organizzare in una sequenza organica di momenti integrati sul piano funzionale e su quello percettivo.
Una particolare attenzione va riservata alla creazione di alcune nuove polarità urbane intese come elementi strutturanti: "vuoti" (piazze, parchi, percorsi) e "pieni" (nuove architetture delle funzioni urbane) da progettare e realizzare singolarmente ed anche in tempi diversi, ma in base ad una visione unitaria di riferimento.
Anche l’immagine di questa parte di città percepita dalla via Emilia dovrà apparire in futuro profondamente diversa da quella che oggi la deprime: a tal fine vanno curati in particolare le sequenze di spazi, i coni ottici, le possibilità di sosta e di penetrazione trasversale.
Il primo obiettivo è costituito dalla realizzazione di condizioni di vivibilità nelle zone interne al settore: alla base del programma strategico deve essere un bilancio delle trasformazioni possibili ed una valutazione della sostenibilità (ambientale, sociale, economica) del progetto, sorretta da una attenta valutazione della sua fattibilità tecnica ed economica entro un orizzonte temporale di riferimento, compatibile con il quadro più complessivo delle strategie di piano.
Altri obiettivi specifici del progetto - e di conseguenza dei programmi di riqualificazione da mettere a punto - potranno essere:
- la creazione di "isole ambientali" le cui condizioni di qualità siano prodotte dalla distribuzione delle funzioni e dei flussi di traffico;
- la definizione del parco lungo Savena che, oltre a concorrere direttamente all'offerta di spazi verdi e attrezzature, divenga riferimento per connessioni ecologiche e fruitive (spazi verdi attrezzati, percorsi ciclabili, sistemi di attrezzature) tali da rappresentare per questo settore urbano una vera opportunità di qualificazione ambientale;
- la progettazione e realizzazione del sistema continuo di spazi verdi e di attrezzature
la messa a punto, in forma coordinata con il progetto di tramvia, di un complesso di interventi di riqualificazione ambientale lungo la via Emilia
- lo spostamento dell'elettrodotto
- gli interventi di bonifica e trasformazione urbanistica dell'area produttiva di via Commenda, e la sua qualificazione ambientale nell'ambito del progetto di trasformazione
- le azioni diffuse per la qualificazione ecologica degli interventi edilizi a tutte le scale (incentivazione della bioarchitettura e del risparmio energetico).
Uno dei temi di maggiore portata è costituito dalla qualificazione dell'accessibilità, a due livelli: quello territoriale (il settore urbano nel contesto dell'area metropolitana bolognese) e quello micro-urbanistico (le connessione interne al sistema urbano di San Lazzaro).
Progettazione planivolumetrica preliminare del complesso di Aree Annesse a Sud e dell’Area Ex Ittico nella zona CAM di Bologna
| Committente | Fondazione Cassa di Risparmio in Bologna |
| Prestazioni | Redazione di uno studio di assetto planivolumetrico dell’area |
| Gruppo di lavoro | RESPONSABILE DI PROGETTO: ing. Roberto Farina, GRUPPO DI LAVORO: ing. Alessandra Carini, Arch. Monica Regazzi, Arch. Fabio Molinari EDITING: Concetta Venezia |
| Stato di avanzamento | Incarico concluso nel 2009 |
Joomla gallery by joomlashine.com SK_caab Planimetria generale http://95.110.226.209/images/Immagini_schede/caab/planimetriagenerale.png Sezioni planimetriche http://95.110.226.209/images/Immagini_schede/caab/sezioni_planim.png Vista generale http://95.110.226.209/images/Immagini_schede/caab/vista_1.png Vista generale http://95.110.226.209/images/Immagini_schede/caab/vista_2.png Vista dalla Facoltà di Agraria http://95.110.226.209/images/Immagini_schede/caab/vista_3.png
La proposta di assetto planivolumetrico persegue l’obiettivo generale di rendere attuabile per gradi, attraverso stralci attuativi realizzabili da operatori diversi mediante interventi diretti, la previsione urbanistica del P.I.P. vigente della “Zona per insediamenti produttivi C.A.M.”, relativamente alle aree annesse a sud e all’area dell’ex mercato ittico.
Il PIP dispone nelle aree di proprietà CAAB di un’edificabilità pari a 98.500 mq. di SU, così ripartiti:
- 33.500 mq. nel lotto 4 prospiciente la facoltà di Agraria
- 44.500 mq. nei lotti 5 e 6
- 6.000 mq. nel lotto 6B (rotatoria)
- 15.000 mq. nel lotto ex Ittico.
L’esigenza richiede di disporre di uno strumento urbanistico di verifica della coerenza complessiva degli interventi, sia dal punto di vista normativo (quantità di SU, standard di parcheggi e verde pubblico), che da quello funzionale e morfologico (assetto della viabilità, controllo complessivo dell’esito degli interventi). E’ a questo scopo che è stato predisposto il progetto planivolumetrico, che si caratterizza in sintesi nei termini seguenti:
- per il lotto 4 si mantiene l’assetto definito dal PIP (considerato un’invariante da rispettare), anche se sono state effettuate per CAAB verifiche preliminari di un diverso assetto, in relazione a specifiche ipotesi insediative.
- L’assetto della viabilità nei lotti 5 e 6 viene modificato spostando l’accesso da via Fanin in posizione baricentrica, e mantenendo il collegamento con via S.Caterina di Quarto (intersezione a rotatoria) ; l’asse interno di distribuzione è costituito da una strada parallela a via Fanin, che attraversa l’intero lotto 5 e dà accesso anche al lotto 6A. L’accesso al lotto 6B viene ipotizzato attraverso una strada che si stacca da via S.Caterina di Quarto, che sottopassa l’anello della rotatoria Torri per accedere al piano interrato del nuovo complesso edilizio, da destinare ad autorimesse. Una soluzione alternativa può essere costituita da una corsia di immissione e di uscita da prevedere all’interno dell’anello della viabilità esistente, ridisegnando l’ampia rotatoria
- Oltre alla viabilità, un secondo elemento invariante del disegno di assetto definito dal planivolumetrico è costituito da un percorso pedonale protetto che connette in direzione ovest-est tutti i lotti (4, 5, 6A e 6B), sul quale si attestano spazi costruiti da destinare a funzioni commerciali e di servizio (parte ovest del lotto 5), piazzette pedonali e spazi di verde pubblico attrezzato, fronti degli edifici terziario-direzionali. Il percorso prosegue entro il lotto 6B, seguendo la traccia di un allineamento esistente, costituito da una quinta alberata.
- Il terzo elemento strutturante dell’assetto è dato da alcune indicazioni morfologiche: la definizione dei sub-lotti (8 entro i lotti 5 e 6A), alcuni allineamenti degli edifici (finalizzati a garantire una composizione unitaria alla scala urbanistica, in presenza di autonome definizioni progettuali delle architetture), l’individuazione di “ambiti di edificabilità” entro i quali si potranno collocare gli edifici da progettare nel rispetto dell’assetto complessivo, ed infine l’individuazione dei principali parcheggi pubblici a raso.
L’insieme delle condizioni progettuali sopra citate può garantire coerenza nell’assetto planivolumetrico complessivo, lasciando ampi gradi di libertà nella definizione dei singoli interventi edilizi.